Wat is de 2/3 bankregel?
In de wereld van hypotheken en financiële regelgeving duikt met enige regelmaat de term de 2/3 bankregel op. Dit is een belangrijke, maar vaak onbegrepen, bepaling die van invloed kan zijn op uw mogelijkheden om uw hypotheek over te sluiten naar een andere geldverstrekker. In essentie is het een clausule die de bank een zekere bescherming biedt tegen het vroegtijdig verdwijnen van een winstgevende lening.
De regel houdt concreet het volgende in: als u binnen de eerste twee derde van de rentevaste periode uw hypotheek oversluit of geheel aflost, mag de bank een specifieke vergoeding in rekening brengen. Deze vergoeding is niet willekeurig, maar is bedoeld om de bank te compenseren voor het renteverlies dat zij lijdt doordat de verwachte inkomsten uit uw hypotheekrentes eerder dan gepland stoppen. Het is dus een vorm van boeterente.
Het begrijpen van deze regel is cruciaal voor elke huiseigenaar die overweegt te herfinancieren. Of het nu gaat om het benutten van een lagere rentestand, het wijzigen van uw hypotheekvorm of het verkopen van uw woning, de 2/3 bankregel bepaalt mede of er financiële consequenties zijn en hoe groot deze zullen zijn. In de volgende paragrafen wordt uitgelegd hoe de regel precies werkt, hoe de vergoeding wordt berekend en in welke situaties u er wel of niet mee te maken krijgt.
Hoe bereken je de maximale hypotheek met deze regel?
De berekening van je maximale hypotheek volgens de 2/3 bankregel verloopt in twee duidelijke stappen. Het doel is om het bedrag te vinden dat niet meer dan twee derde (≈66.7%) van de executiewaarde van de woning bedraagt.
Allereerst moet de executiewaarde van de te kopen woning worden vastgesteld. Dit is geen verkoopprijs, maar de waarde zoals een erkende taxateur die bepaalt. Deze waarde vind je in het taxatierapport.
Vervolgens bereken je twee derde van deze executiewaarde. De formule is: Maximale hypotheek = (Executiewaarde / 3) * 2. Een rekenvoorbeeld: bij een executiewaarde van € 300.000 is de maximale hypotheek (€ 300.000 / 3) * 2 = € 200.000.
Dit berekende bedrag is het absolute maximum dat een bank volgens deze regel mag financieren. De uiteindelijke lening die je krijgt kan lager uitvallen, omdat de bank ook nog naar je inkomen, schulden en vaste lasten kijkt voor een betaalbaarheidstoets.
Het is cruciaal om te begrijpen dat de 2/3-regel een grens stelt aan de verhouding tussen de lening en de waarde van het onderpand, niet aan wat je persoonlijk kunt lenen. Als de verkoopprijs boven de executiewaarde ligt, moet je het verschil zelf betalen via een grotere eigen inbreng.
Welke banken hanteren de 2/3 regel voor een nieuwbouwproject?
De 2/3 bankregel is geen wettelijke verplichting, maar een veelgebruikte interne richtlijn binnen de Nederlandse financieringswereld. Geen enkele bank zal deze regel daarom expliciet als een vast product in hun voorwaarden vermelden. De toepassing ervan is afhankelijk van de specifieke risicoanalyse van het project, de kredietwaardigheid van de aanvrager en de interne beleidsregels van de bank op dat moment.
Over het algemeen hanteren de meeste grote Nederlandse banken een vorm van deze regel bij de financiering van nieuwbouw. Dit geldt in het bijzonder voor ABN AMRO, Rabobank en ING, die een groot marktaandeel hebben in hypotheken en veel ervaring met nieuwbouwprojecten. Ook banken zoals RegioBank en SNS worden vaak genoemd in deze context. Zij hanteren de regel om hun risico te spreiden.
Belangrijk is dat de regel vaak flexibel wordt toegepast. Bij een zeer solide project met een gerenommeerde aannemer en een koper met een sterke financiële positie, kan een bank afwijken van de strikte 2/3 grens. Andersom kan bij een als risicovol beoordeeld project een bank zelfs minder dan 2/3 willen financieren, bijvoorbeeld de helft.
De praktijk leert dat het verkrijgen van de eerste hypothecaire lening (meestal de 50% voor de koop van de grond en de eerste bouwfase) doorgaans het eenvoudigst is bij de eigen huisbankier. Voor het tweede deel van de financiering (het aanvullende krediet) kan dezelfde bank een aanvullende lening verstrekken, maar het is ook gebruikelijk dat een andere financierinstelling dit deel voor haar rekening neemt. Dit vereist goede afstemming tussen de beide geldverstrekkers.
Concluderend: in plaats van te zoeken naar een bank die de 2/3 regel "hanteert", is het voor een bouwer essentieel om in een vroeg stadium met een hypotheekadviseur gespecialiseerd in nieuwbouw te overleggen. Deze adviseur kan het project voorleggen aan verschillende banken en de meest gunstige financieringsconstructie vinden, waarbij de verdeling van de leningen tussen één of meerdere partijen wordt geoptimaliseerd.
Wat zijn de gevolgen voor je bouwdepot en betalingen?
De 2/3 bankregel heeft directe en belangrijke financiële consequenties voor de afwikkeling van je bouwproject. De regel bepaalt namelijk wanneer en hoeveel geld er uit je bouwdepot vrijkomt voor de aannemer.
Concreet mag de bank maximaal twee derde (circa 66,7%) van de gewaardeerde bouwkosten per fase uitbetalen. Stel, de taxateur stelt de waarde van de afgeronde fundering op €30.000 vast. De bank mag dan slechts €20.000 aan je aannemer uitkeren. Het resterende bedrag van €10.000 blijft in het depot staan.
Dit betekent dat je aannemer een aanzienlijk deel van zijn kosten (de laatste derde) voorfinanciert. Hij ontvangt het laatste deel pas bij de uiteindelijke oplevering van de volledige woning, na de definitieve taxatie. Voor jou als bouwer biedt dit een cruciaal waarborg en incentief. Het zorgt ervoor dat de aannemer financieel gemotiveerd blijft om het project tijdig en correct af te ronden.
Voor je eigen betalingen houdt dit in dat je niet het volledige bedrag per fase hoeft te reserveren vanuit je hypotheek. Je financiering wordt gespreid. Let wel: je moet ervoor zorgen dat je persoonlijke middelen of de totale hypotheek de gehele bouwsom dekken, aangezien de aannemer uiteindelijk wel 100% van zijn facturen zal presenteren. De laatste betalingen vallen vaak samen met de eindafrekening, waar ook eventuele verbeteringen of kortingen worden verrekend.
Een goede planning en heldere afspraken met je aannemer over zijn betalingsschema zijn essentieel om liquiditeitsproblemen bij hem, en daarmee vertragingen in je bouw, te voorkomen.
Hoe los je een tekort op als de bank minder financiert?
Een financieringstekort ontstaat wanneer de taxatiewaarde of aankoopprijs van een woning hoger is dan het bedrag dat de bank wil financieren volgens de 2/3 regel. Dit betekent dat je eigen inbreng (of overbruggingskrediet) niet voldoende is om het verschil te dekken. Gelukkig zijn er meerdere strategieën om dit tekort aan te vullen.
De meest voorkomende en effectieve oplossingen zijn:
- Extra eigen middelen inbrengen
- Spaargeld gebruiken dat niet voor de eigen inbreng was gereserveerd.
- Beleggingen of andere activa (deels) liquideren.
- Een schenking of lening zonder notariële akte (familiebank) van familieleden aanvragen.
- De aankoopprijs heronderhandelen
- Op basis van de lagere taxatie terug naar de verkoper gaan om een prijsverlaging te vragen.
- Dit is vaak de meest realistische optie bij een groot en onoverbrugbaar tekort.
- Alternatieve financiering zoeken
- Een onderhandse lening bij familie of vrienden afsluiten. Let op de wettelijke regels en formaliteiten.
- Een second mortgage of consumptief krediet overwegen, hoewel de rente vaak hoger ligt.
- Voor verbouwingen kan een verbouwingslening een optie zijn.
- De voorwaarden van de koop aanpassen
- Vraag de verkoper om bepaalde roerende zaken (bijv. gordijnen, verlichting, apparaten) buiten de koop te houden en deze apart tegen een lagere prijs over te nemen.
- Onderzoek of een aankoop in erfpacht mogelijk is, waardoor de koopprijs daalt.
Een structurele aanpak is cruciaal. Maak direct na het bekend worden van het tekort een overzicht van al je opties, bereken de kosten en consequenties per optie en handel in volgorde van voorkeur. Schakel tijdig je hypotheekadviseur en notaris in om de haalbaarheid en juridische aspecten te bespreken.
Veelgestelde vragen:
Ik heb gehoord over de "2/3 bankregel" bij een hypotheek, maar wat is dat precies?
De 2/3 bankregel is een leidraad die sommige geldverstrekkers hanteren bij het beoordelen van een hypotheekaanvraag. De regel houdt in dat zij maximaal twee derde (ongeveer 66,7%) van de executiewaarde van een woning willen financieren. De executiewaarde is de geschatte opbrengst van een woning bij een gedwongen verkoop, en ligt vaak lager dan de vraag- of marktwaarde. Stel, de executiewaarde van een huis is bepaald op € 300.000. Volgens deze regel zou de bank dan maximaal € 200.000 willen lenen. Het resterende deel, in dit geval € 100.000, moet u zelf inbrengen als eigen geld (eigen inbreng). Dit zorgt ervoor dat de bank bij eventuele problemen en een gedwongen verkoop een grotere buffer heeft om de lening terug te krijgen, zelfs als de verkoopprijs tegenvalt. Het is een conservatieve benadering die niet door alle aanbieders wordt gebruikt, maar wel iets is om rekening mee te houden bij het plannen van uw financiering.
Hoe weet ik of mijn hypotheekverstrekker de 2/3 bankregel toepast, en wat betekent dit voor mijn benodigde eigen inleg?
Of een bank of andere geldverstrekker met de 2/3 regel werkt, kunt u het beste direct bij hen navragen tijdens een eerste oriënterend gesprek of in hun voorwaarden opzoeken. Het is geen wettelijke verplichting, maar een interne risicobeperkende maatregel. De gevolgen voor uw eigen inleg kunnen aanzienlijk zijn. De kern is dat uw benodigde eigen geld niet alleen het verschil dekt tussen de koopprijs en de maximale hypotheek op basis van uw inkomen, maar ook het gat tussen de executiewaarde en de koopprijs. Een rekenvoorbeeld: u koopt een huis voor € 350.000. De executiewaarde is geschat op € 320.000. Volgens de 2/3 regel financiert de bank maximaal € 213.333 (2/3 van € 320.000). Uw maximale hypotheekbedrag op basis van inkomen is misschien wel € 280.000, maar de 2/3 regel is hier de beperkende factor. U moet dan € 350.000 (koopprijs) min € 213.333 (gefinancierd bedrag) = € 136.667 aan eigen middelen inbrengen. Zonder deze regel zou u mogelijk maar € 70.000 eigen geld nodig hebben. Het is dus van groot belang dit vroegtijdig te checken.